看看「突然发疯」的之江，读懂「涨不起来」的城东 | 程立

文 | 《地产小王子》创始人 程立

  1  

“城东到底怎么了，怎么一直起不来？”

一直有人这样问我。尤其连之江都起飞之后，这个问题在后台就汹涌澎湃了，城东人民表示很不服气，且感到被市场冷落了。

想当年，早在2006年，杭州1500亿元决战城东的时候，可能连「奥体」两个字都还没有，未科还是再也不想提起的羊锅村和仓前，更别说什么亚运村了。

著名温州炒房团，最爱的是城东，九堡都曾经站过鄙视链的顶端，至于当无数投资客流泪的下沙沿江，难道你们都忘记了疯抢的光景吗？

总之，来自温州的温州炒房团1.0，实在抢不到房子的时候，余光乜斜之处是滨江。

十几年前，城东有多风光，今天城东就有多寂寞。

“没想到，之江都翻身了，城东还在扑街中！”

蚂蚁集团落地之江，一夜之间，风头要盖过奥体、未科的架势。每天早上醒来，之江房东的感觉是，我家房子又该涨了，不行了，把挂牌价调高一点再说。

一小时一个价格，真的不夸张！

客观讲，与万人摇无缘的城东与之江，可以说是「难兄难弟」，相比之下，城东的热度还比之江要高一点。现在迅猛被反超，被之江狠狠甩在身后.....

无数城东房东想问：到底是什么问题？

当然要先说句公道话：这里说城东起不来，指的是城东没有那么热，是相对而言的——为什么没办法跟未科、奥体，甚至勾庄那样的火爆热度、房子遭到疯抢，并不是说城东房子就卖不动了。仅此而已。

实际上，杭州没有卖不掉的楼盘。

  2  

当房价涨了，我们随手可以找出一堆理由。同样，当房价涨不起来，一样能找出一摞的借口。

供应量大，城东都是拆迁户，承价能力有限.....

火车站人流杂乱，交通被沪杭甬高速割裂.....

没有产业支撑，没有学区，没有大型商业综合体.....

笕桥军用机场影响.....

借口一大堆，理由可谓五花八门，其实都只是表面现象，一个没说在点子上。

我列举经常用来说明城东新城不行的8大理由：

1、城东供应量巨大。

过去几年中，临平山北、良渚、申花、南卧供应量都很大，但也都挺热的，不少都比城东要热。供应量巨大这个借口，不能算主因。

2、高铁站很糟糕。

云城的西站我看舔的人很多啊。不要说什么规划新，那些都是细节，火车东站边上除了有工地在建设，实际并不乱。如果说高铁站人流杂乱，那今后西站本质也会一样。高铁站人流杂乱，这个借口，也不能算主因。

3、交通被沪杭甬高速割裂。

文二西路一样是从绕城下面穿桥洞，可蒋村、西溪板块房价不行吗？板块不热吗？交通割裂的理由，也不充分。

4、城东没有产业。

那你告诉我，奥体有什么产业？桥西申花有什么产业？滨江倒是有产业的，可产业园区的某盘卖得还不如城东热呢。这一条理由，也可以划掉。

5、城东缺好学区。

这话对，但也不对。除了申花、老城区和滨江，全杭州好多板块都缺好学区。最热的奥体、未科、勾庄，至少到目前为止，实际好的学区也没有。要说未来引进的规划，能够成理由吗？

6、笕桥军用机场，最喜欢被人拿来说城东。

军用机场，非战备状态下，对周边居民生活影响可比民用机场小多了。可哪怕民用机场航道下的楼盘，也卖得很欢啊。所以，飞机航道一定不是主要问题。至于限高，更是无稽之谈。西溪也限高，当初看涨的理由中一定有一条是低密。何况，城东新城+艮北还不在飞机航道先下。机场的理由，勉强了一些。

7、城东大工地，还在建设中，城市界面不好。

这个理由看着很对，其实最不靠谱。谁不是大工地状态过来的？勾庄现在还是一大片工地呢，城市界面比城东好到哪里去了？价格三连跳，照样要归类为只能无房户+人才摇号的顶级红盘区。这个借口，打脸啊。

8、没有像样的商业综合体。

3-5公里外，就是这座城市最顶级的商业综合体，不管现在的万象城、来福士，还是未来的新鸿基江河汇，都是家门口可以享受到的，一定要综合体隔壁的楼盘，才叫有商业吗？何况城东也不是真的完全没有商业，所以这条理由，也很牵强。

  3  

那么城东到底是什么问题？

我只归纳一条理由：城东太贵了！

1、首先是房价贵。

2018年下半年，创世纪3.5万还在2万人摇的时候，城东新城已经要卖4.65万了。这么贵的城东，除了一定自住的实在没办法，谁会买？

如果城东2018年一直卖3.5万，我保证这两年也是热门板块。要知道再往东艮北的杨柳郡2019年3.5万价格都万人摇呢。所以价格真的很重要！

2、贵，也体现在地价上。

钱塘天誉拿地价3.65万，限价4.65万。
滨江御品拿地价2.9万，限价6.98万。
澄品拿地价3.2万，限价4.8万。

看到这样的地价和限价，请问开发商还有什么利润和心情做好标杆？又有哪个品牌开发商愿意持续不断地进来受虐？

3、贵，还体现在总价上。

因为大部分是改善大户型，城东一套房动辄500-800万。这个价位在杭州可以选的地方太多了，奥体本身就占据拥江发展的优势，城东客户被奥体抢走得最多，其次还有配套成熟的申花，产业支撑强劲的滨江。

这还不是关键。关键是奥体、申花和滨江都是让之前投资客狠狠赚到钱的地方。

而城东仅仅因为离武林广场和拥江中心两个新老市中心天然很近，所以一直很贵。因为一直很贵，所以买这里房子的老百姓几乎没有赚到钱。

没有赚钱效应，就没有市场热度。没有热度，开发商既赚不到钱，去化又慢，更是没有强品牌开发商愿意进来，做出标杆项目......

一个恶性循环，就这样诞生了。

  4  

我们再聊一下之江。

读懂之江突然「发疯」，或许就能理解城东了。我想说的是，蚂蚁落地，只是表象，本质是，你终于肯承认也愿意接受：一个很贵，还会越来越贵的之江。

其实之江跟城东一直很像，也是贵。之江作为主城西湖区，有着一定的教育资源。并且因为九溪玫瑰园、阳明谷这类杭州真正的顶豪别墅区的存在，让这个板块的价格几乎从来没有便宜过。

买之江的购房者，要么老杭州，要么滨江外溢，一般冲着景区环境好，和西湖区教育，真正投资的人并不多。

之江和城东起步就是贵，几乎没便宜过。

换句话说，很少有人在之江捡到便宜，赚到大差价，在这一点上，和城东实在很像。而且，整个规划无明确的亮点，且推进缓慢。

真要比较，之江在杭州的认知度上，甚至还低于城东。毕竟城东还是一头靠着武林，一头靠着钱新。

但之江和城东不同的地方在于：供应量很小！

之江新城区域范围本身就不大。现在一眼望去，还有好多地方没开发。以至于蚂蚁一落地，一众投资客杀进之江后，突然发现竟然奇货可居、无房可买。预期一下子就提上去了。

蚂蚁金服一拍地，瞬间引爆情绪。于是，要么仅有的酒店式公寓提价很夸张，要么在售二手盘被买空，要么根本不诚心卖的房东每天提价。

我们有必要关注之江，有助于看懂别的板块，也有助于寻找下一个还能涨的板块——

1、之江基本面，在蚂蚁拿地前后没有明显变化。
2、无论一二手房，之江现有供应量很小。
3、之江未来是有不少地可开发。

在我看来，蚂蚁落地是引动热情的导火索。有了这个热度，之江后续拍地会非常轻松。我只想感叹一句：西湖区的操盘，果然还是比江干区强多了。

多说一点：蚂蚁拿地是中期储备，其实西溪蚂蚁新总部也在造，所以之江并不是立马就一群富豪进驻了。何况，目前蚂蚁总部所在西溪留下，怎么没有像之江这样疯狂？

这就很能说明问题——

一个大家都认可的话题，很容易引爆一个区域。但静下心来分析，其实之江的基本面和之前差不多，只是蚂蚁金服的入驻，让大家突然有信心了而已。

之江还是那个之江。一切都没变，只有你改变了念头：你认了。

  5  

看看「突然发疯」的之江，是否能读懂「涨不起来」的城东？从这一点上看，城东与之江是一样的——

需要一个引擎，一只蚂蚁。

经历十五年开发的城东，少了一点神秘感、少了一个足够吸引人，并且能让大部分人都认可的劲爆话题。那是不是只要做到这一点，城东就会和之江一样爆发呢？

我觉得是！——而且这个爆发的时间点，越来越近了。

面对已经上涨的奥体、未科、之江、勾庄......4万5上下的城东，真的是离拥江中心最近的范围内的最大洼地。这一点，怎么强调、强调多少次，都不为过。

我也明白，不管我怎么讲，听不进的就是听不进去，大部分人总是要等到涨起来那一天、那一刻才会认可。因为大部分的人，更相信自己的眼睛。

我再多问一句：等到涨起来了，你是准备看热闹，还是准备高位接盘呢？

很多人都已经完美错过奥体、未科、之江、勾庄、申花、桥西......我敢保证：城东注定了，也会被大部分人完美错过，毕竟永远是「少数人收割大多数人」，这才符合市场规律。

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